潘石屹的共享办公，看看他是想如何发展的！

SOHO中国董事长潘石屹出场依然自带笑感，口吐莲花，只不过这一次他只谈”共享办公“，却封锁了他对于房地产话题的兴趣。但潘石屹和王健林一样，也是个经历过房地产“黄金时代”的开发商。

在过去十几年，他与妻子张欣创立的SOHO中国在北京、上海两地开发了 500 万平方米的地标型甲级写字楼，并成功完成从销售向租赁转型，潘石屹也因此成为地产界的IP级人物。2015 年开始，这位房地产大佬拥抱互联网的意图愈发明显。为了转型，他一夜之间撤掉了 300 多人的销售团队，开始频繁拜访互联网公司，并于建立了办公与个性化租赁的共享办公品牌SOHO 3Q。

经过了近两年的耕耘，3Q在京、沪两地拥有 19 个中心、1. 7 万个座位。而现在，潘石屹判断，SOHO 3Q已经形成了自己的商业模式，可以大规模复制了。过去一个多星期，潘石屹先后出现在杭州、南京、深圳、广州，自称“不拿地、不收购、也不盖房”，目的就是为了推广这个他试验了两年多的转型成果。

一、“共享办公不会像共享单车一样争得你死我活”

“你定义3Q是一个房地产的产品，还是互联网的产品？”这是一个潘石屹决定要慎重对待的问题。据悉，到 2016 年底，SOHO 3Q平均出租率为85%，租户群涉及互联网和高科技公司，比如美团、Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等。

3Q望京项目的租户中，90%以上是互联网企业，这些企业成了潘石屹定期走访与学习的对象。潘石屹认为，3Q的核心理念是互联网提倡的共享经济，把每平方米的空间充分利用起来，用灵活的办公方式盘活城市里的存量资产。但是，3Q又是一个基于房地产的互联网产品。

它的房地产属性在于“无法移动”，产品设计、施工、管理、成本的采购都是传统房地产的概念。正如潘石屹在另一场活动中谈到的，“和网约车一样，共享办公也会烧钱，进入门槛低，尤其是现在空置面积比例高的，会有竞争比较激烈的压价过程，可是3Q除了有互联网的性质，还有房地产性质，它是不动产，所以不会像共享单车这样争得你死我活”。

据SOHO 3Q的COO方力维介绍，3Q目前在京沪拥有 19 个中心、1. 7 万个座位，是两地最大的共享办公运营商。3Q的扩张采用租赁合作模式，用招标方式拓展。2017年8 月 16 日，SOHO 3Q面向全国企业发出了招标文件，锁定了杭州、南京、深圳、广州几个城市。潘石屹说，两个月内要把项目确定下来，再用一个半月时间设计，两个半月建设，差不多年后可以落地。

正当潘石屹开始SOHO 3Q的全国化布局的时候，另一位曾经的地产商、前万科高管毛大庆创立的优客工场(UrWork) 2017年8 月 7 日宣布完成 12 亿人民币的Pre-C轮融资，估值达 90 亿元，成为中国共享办公领域首个达到独角兽级别的企业。

在2017 年 6 月，SOHO中国刚刚以接近 36 亿元的价格出售了虹口SOHO， 7 月又宣布要卖北京光华路SOHO2 以及上海凌空SOHO。

据统计，SOHO中国宣布转型“告别散售”以来，已经连续出售多个项目，并通过出售旗下业务套现 236 亿元。潘石屹称，SOHO中国目前的资金情况，没必要和其他创业者一样去跟投资机构谈来谈去，依靠出让股权融资几千万、一两个亿，未来融资“也不是说为了融多少钱，而是要把3Q的市场价值体现出来”。但资本化操作是一个未来值得探讨的方向。

二、“3Q‘孵化’的第一个项目就是毛大庆的UrWork”

2017年8 月 16 日，在SOHO 3Q城市拓展招标会上，有记者告诉潘石屹，“毛大庆说你们走偏了”。潘石屹回应称：“走偏了的人，总看着别人走偏。”在共享办公领域，与SOHO 3Q业务模式类似的有WeWork与毛大庆的UrWork。如今WeWork估值约 170 亿美元，已经正式进军中国。而截至 2017 年 6 月，优客工场已在全球 25 座城市布局了 88 个共享办公空间，拥有近 3 万张座位。

目前，3Q目前在京沪拥有 19 个中心、1. 7 万个座位。作为同样“做过(房地产)大生意的人”，潘石屹认为，共享办公处在婴儿期，拿着几万个座位比规模很可笑，要做到20- 50 万张座位的规模才有意义，单个项目的面积也要达到 4000 平方米以上，才能够赚钱。与毛大庆一样，潘石屹也多次强调“SOHO 3Q不是孵化器”。

他说，如果说“孵化”，SOHO 3Q孵化出来的第一个 10 亿美金的项目就是毛大庆的UrWork。2015 年初，毛大庆从万科离职，潘石屹在望京SOHO的 21 层为其提供了办公室，据其称，“连租金都没有收”。

不久后，毛大庆便创立了UrWork。不过3Q做的是共享办公社区，并不是真正意义上的“孵化”。潘石屹表示，孵化器都是高科技的初创企业，而3Q作为一个共享办公空间，是公司类型越多越好，越复杂越好，这样才能形成一个很好的生态。

这些公司之间可以互相服务，有需要投资的、有做投资的、有中间方、还有彼此的客户，都在一起，整体价值才能出来。

三、“从赚大钱到赚小钱，我没有失落”

在过去十年房地产的红利下，SOHO中国确实“做过大生意”。2013 年，SOHO中国营收总额146. 1 亿元，净利润73. 9 亿元。“由售转租”四年后，公司的盈利将主要来源于租金收入。根据SOHO中国 2016 年财报，公司 2016 年租金收入约为人民币15. 11 亿元，营业额和净利润为15. 77 亿和9. 10 亿元。潘石屹“算账”的数额从几亿变成了几百万。