品质租住元年：长租公寓的现状与未来图景

长租公寓已从房地产市场的补充业态，成长为承载城市居住需求的重要载体。2025 年被行业定义为 “中国品质租住元年”，这一节点标志着市场逻辑从规模扩张向质量提升的根本性转变，背后是供需结构、运营模式与政策环境的全方位升级。

市场规模的扩张脚步正在放缓，增量空间收窄成为显著特征。截至 2025 年 6 月，全国新开业长租公寓项目达 416 个，披露房间数的 340 个项目贡献了 20.1 万间房源，推算全年新增供应量约 40.2 万间。但与 2024 年 41% 的增速相比，2025 年增速已下滑至 9%，粗放增长阶段正式落幕，平稳发展期已然到来。

供应结构的重塑正在改变市场格局，保障性租赁住房成为绝对主力。新开业房源中 71% 已纳入保租房体系，仅这部分就贡献了 11.2 万间房源。与此同时，大型租赁社区（房源量超 1000 间）的供应占比大幅提升 17 个百分点，这类集中式项目的密集入市，在部分城市局部区域引发供过于求，倒逼企业通过降价维持出租率，项目回报周期随之延长。

产品供给的失衡仍待破解，多元化需求尚未得到充分满足。当前市场中，中低端白领公寓仍是主流产品，而改善型需求如家庭式、高端服务式公寓占比不足 10%，定制化的企业集体宿舍、人才公寓虽被视作新增长点，现阶段规模仍十分有限。这种结构性矛盾，让不少租客在选择时面临 “刚需有余，品质不足” 的困境。

需求端的分层特征为市场指明了优化方向。刚需型产品受益于供应增加，租金涨幅趋缓甚至出现回落，深圳等城市的长租公寓出租率虽维持在 85% 以上，但租金已连续两年保持稳定，年租客户还能享受额外折扣。与之相对，改善型与定制化需求的缺口持续存在，成为市场化企业突破同质化竞争的关键切口。

头部企业的运营实践，勾勒出行业高质量发展的清晰路径。万科泊寓、龙湖冠寓等头部品牌通过 “规模化 + 精细化” 的组合策略建立优势，其中龙湖冠寓 2024 年租金收入达 26.5 亿元，出租率高达 95.3%，万科泊寓管理房源规模更是接近 20 万间。这些企业的盈利模式已形成成熟框架：以规模化运营摊薄成本、保障现金流，通过精细化服务提升租户黏性，借助政策红利降低运营风险，依托金融创新实现资产增值，最终通过多业务协同强化竞争力。

精细化运营的核心在于超越基础居住功能。万科长租公寓通过社区化管理、智能化服务与社交活动设计，将客户满意度维持在 95% 以上，部分高端项目还引入家政、健身、共享办公等增值服务，既提升了租金溢价空间，也创造了额外利润来源。面对竞争压力，灵活性产品成为新发力点，多家头部品牌推出 “安心住”“随心住” 等短租选项，兼顾稳定性与市场弹性。

政策与资本的双重加持，为行业发展注入持续动力。《住房租赁条例》于 2025 年 9 月 15 日正式施行，从规范主体行为、健全监管机制等维度搭建制度框架，尤其鼓励多渠道供给与专业化运营，为房企创造了新机遇。资本层面，重点城市租金回报率回升至接近 5 年定存利率的水平，吸引长期资本入场，部分投资机构通过打包改造商务公寓进入市场，资产证券化也在 REITs 模式推动下稳步发展。

房东与租客的权益保障体系正在逐步完善。对房东而言，长租机构托管模式解决了出租难题，这类模式能提供稳定租金收益 ——87% 的房东最看重这一点，还能通过一站式服务减轻管理负担，74% 的房东期望出租过程简单省心，严格的租客筛选机制更降低了纠纷风险。对租客而言，监管部门明确警示了四大风险：“长收短付”“高收低租” 的资金链风险、不规范合同的纠纷隐患、“租金贷” 的信用陷阱以及 “隔断房” 的安全问题，并给出核查企业资质、选择短周期支付、进行合同网签等具体防范措施。

行业转型期的挑战与机遇始终并存。机构化率偏低、差异化供给不足、部分区域供需失衡等问题仍待解决，但政策完善、需求升级与资本入场已形成合力。从 “有房住” 到 “住得好” 的需求转变，正在推动长租公寓从空间提供者向生活服务运营商转型。当规模竞赛落幕，产品力与运营力的比拼才刚刚开始，行业如何在规范中突破、在创新中平衡，将决定未来租住生活的品质高度。

长租公寓常见问答

1. 问：2025 年长租公寓市场有哪些显著变化？

答：市场从高速增长转入平稳发展，全年新增供应增速降至 9%；保租房占新开业房源 71%，成为供应主力；大型租赁社区占比提升，部分区域出现供过于求；行业逻辑从 “规模至上” 转向 “慢规模、强产品、精运营”。

2. 问：长租公寓企业如何实现盈利？

答：核心依赖 “规模化运营 + 精细化服务 + 政策红利 + 金融创新 + 多业务协同” 模式。规模化降低成本、保障出租率；增值服务提升溢价与满意度；纳入保租房可享税收优惠与低息贷款；REITs 助力资产变现；与物业、商业等业务联动增强竞争力。

3. 问：租客如何避免长租公寓 “暴雷” 风险？

答：优先选经营久、口碑好的企业，通过天眼查等工具核查资质；拒绝一次性预付 3 个月以上租金，选月付或季付；仔细阅读合同，警惕 “租金贷” 条款；确认房源未违规改造成 “隔断房”；通过官方平台进行合同网签与资金监管。

4. 问：房东委托长租机构托管有哪些优势？

答：一是收益稳定，机构通过专业测算定价，保障租金按时到账；二是省心省力，机构包揽租客筛选、租约管理、日常维修等事务；三是安全保障，严格的租客信用评估降低纠纷风险；部分机构还能提供房屋改造升级服务，提升房源竞争力。

5. 问：《住房租赁条例》施行后，租房环境有哪些改善？

答：条例明确了租赁各方权利义务，健全了监管机制；鼓励多渠道增加供给，推动专业化企业发展；有助于提升租赁稳定性，减少 “房东驱赶”“随意涨租” 等问题；对资金监管、合同规范等作出要求，从源头降低 “长收短付”“租金贷” 等风险。