上个月跑了长三角三个工业产业园，脚都磨破了。见到了五个做制造的老板，一半拍着大腿说赶上了好时候，一半蹲在路边抽烟骂娘。
核心原因其实就一个：地不够用了。
一线城市近郊的工业用地，一亩拍卖价动辄破千万，原来摊煎饼式的平层产业园，一亩地最多放个一千多平产能，实在太浪费。工业上楼往上叠个七八层，空间利用率直接翻三倍，开发商能多卖厂房，地方政府能留住工业税收，还能把零散的中小制造企业聚在一起，怎么看都是多赢的事。
说实话，现在头部的工业产业园做的工业上楼，确实有能打得了。苏州工业园那个我去看过，给汽车零部件企业做的定制楼，一楼放重型冲压，二楼做总装，三楼放研发中心，供应商就在隔壁栋，开个技术会开车只要五分钟，原来要跑几十公里对接，现在下班就能碰方案，效率提的不是一点半点。
问：是不是所有工厂都能搬进工业产业园的高层厂房？
答：当然不是！我亲眼见过做大型注塑的老板，单台机器就12吨，招商的时候说楼板承重够，搬进去才发现开发商偷减了配筋，整层楼挠度超标，最后自己花了180万做局部加固，原本省下来的买地钱全砸进去了，等于白忙一年。还有做五金冲压的，一开机器整栋楼晃，楼下做半导体芯片封装的直接找上门堵门，没三个月就只能搬去别的园区，违约金都赔了几十万。
❗ 第一点：承重虚标，防不胜防
很多中小开发商拿地之后，为了压缩成本，把设计要求的2吨/平承重改成1.2吨，钢筋标号换低两个等级，造价能省一两千万，坑的就是进场的企业。你不找专业人看结构图，光听销售吹，进去肯定踩雷。
❗ 第二点：货运配套偷工减料
10层的工业楼，只配两台3吨货梯，早高峰装货排队排一个小时是常事。有个东莞的老板跟我吐槽，新买的大型模架，货梯门进不去，最后拆成零件运上去再拼，又花了12万拆装费，这找谁说理去？
💡 第三点：环评配套减配
很多工业产业园为了多摆厂房，把排污管网、危化品临时存储间这些配套砍了一半，你做表面处理、新能源电池组装这些需要特殊排污的，进去之后才发现环评根本过不了，几十万的设备放那里闲置，租金还要照交，太坑了。
问：打算进驻工业产业园搞工业上楼，签合同之前一定要查什么？
答：我给三个硬标准，缺一个都不能签：
1.
，别只看销售给你印的宣传页，找个做结构的朋友帮你看实际配筋和设计荷载，大型设备提前要求开发商做局部加固预留，别自己事后掏钱；
2.
，每1万平米高层厂房，至少要有两台5吨以上货梯，最好留一个10吨货梯的坑位，扩产的时候不用砸墙改造；
3.
不过话说回来，现在跟风搞工业上楼的地方实在太多了。
我上个月去苏北一个县城，工业存量用地空了快两千亩，也跟着搞十几层的工业上楼，卖的价格比平层贵一倍，最后招来的都是小作坊，本来放平层好好的，非要挤上楼，成本涨了，出货慢了，何苦呢？
工业上楼本质是土地资源紧张的核心城市，解决中小制造企业空间不足的方案，不是所有地方工业产业园刷政绩的工具，更不能改了性质做成商住公寓钻政策空子，那种最后坑的都是正经做实体的老板。
我见过做得好的工业产业园，都是分层错配，一楼给重型制造，三楼以上给研发、中试、轻组装，配套员工公寓、食堂、零部件仓储，把整条产业链拢在一块，既省了空间，又提了效率，这才是真的做对了事。
这个月下旬还要跑珠三角的三个工业产业园，看看那边民营企业搞工业上楼有什么新玩法，踩了什么新坑，到时候再跟大家唠。
免责声明：文章内容来自互联网，本站仅作为分享，不对其真实性负责，如有侵权等情况，请与本站联系删除。
转载请注明出处：工业产业园新趋势：工业上楼到底是不是伪命题？ https://www.dachanpin.com/a/tg/69286.html
