旧商场的新生：一场跨越十年的商业地产蝶变

李建国站在 “星光里” 商场的玻璃幕墙前，指尖轻轻划过冰凉的金属扶手。十年前，这里还是名为 “红旗商场” 的老旧建筑，斑驳的墙面、吱呀作响的电梯，还有每层楼都挥之不去的潮湿气味，曾是周边居民对它最深的记忆。那时他刚接手父亲留下的建材摊位，每天清晨推着装满瓷砖样品的小推车挤过狭窄的过道，耳边是各家摊主此起彼伏的叫卖声，空气中混杂着盒饭香气与建材粉尘，热闹却也透着几分窘迫。

他还记得 2015 年那个闷热的夏天，商场管理处贴出改造通知时，整个市场像炸开了锅。张大姐的童装店刚装修不到半年，哭着说再折腾就赔光家底；卖五金的老王蹲在墙角抽着烟，反复念叨 “改了之后还能不能留住老顾客”；李建国自己也犯嘀咕，父亲留下的摊位虽小，却是一家人的生计，改造后的租金会不会涨？新的业态规划里，建材这类 “重货” 还能不能有立足之地？那段时间，他每天收摊后都留在商场里，看着工人们测量、画图，夜色中商场的轮廓在灯光下逐渐模糊，就像他心里对未来的迷茫一样。

三个月后，改造工程正式启动。第一批撤离的摊主中有一半选择转行，李建国却咬牙凑了二十万，在规划图上标注的 “家居体验区” 租下了一个比原来大两倍的摊位。开工那天，他特意在原来摊位的墙角拍了张照片，照片里阳光透过积灰的窗户，在地面投下斑驳的光影，那是他守了五年的地方，也是他商业生涯的起点。

改造过程远比想象中曲折。2016 年春节前夕，施工队突然通知要调整消防通道位置，李建国的摊位得往后缩一米。这意味着他已经定制好的展示柜全要重新做，光损失就有三万多。那天他在工地跟项目经理吵到嗓子沙哑，回到家看着妻子发来的孩子熟睡的视频，突然红了眼眶。但第二天一早，他还是带着早餐去了工地，跟项目经理商量能不能分阶段调整，既不耽误工期，也能让他有时间处理展示柜的问题。项目经理被他的坚持打动，最终同意了他的方案，那段时间，李建国每天在工地和工厂之间来回跑，鞋子磨破了两双，终于在春节前赶好了新的展示柜。

2016 年五一，“星光里” 商场正式开业。开业当天，李建国的 “建国家居” 摊位前挤满了人，他特意在摊位角落放了那个旧摊位的照片，很多老顾客看到照片都跟他聊起以前的日子，聊着聊着就成了新订单。商场的变化不止于此，原来狭窄的过道变成了宽敞的走廊，天花板上装了智能照明系统，根据人流自动调节亮度；原来的仓库区改造成了亲子互动空间，每到周末都有家长带着孩子来做手工；就连卫生间都装了母婴室和无障碍设施，细节处透着温暖。张大姐后来也回来了，在亲子区旁边开了家儿童绘本馆，每次见到李建国都笑着说：“当初真是瞎担心，现在的生意比以前好十倍。”

商场的成功并非偶然。负责改造项目的王设计师后来在一次分享会上说，他们在规划时特意保留了老商场的一些元素，比如正门上方的 “红旗” 字样被改成了复古风格的霓虹灯牌，每层楼的墙角都保留了原来的砖纹，这些细节既能唤起老顾客的记忆，又能吸引年轻人打卡。同时，他们还引入了 “体验式消费” 的理念，除了传统的零售摊位，还增加了餐饮、娱乐、亲子等业态，让商场从 “买卖商品的地方” 变成 “家庭休闲的空间”。2017 年，商场又开通了线上商城，顾客在摊位看中的商品可以直接线上下单，由商场统一配送，李建国的生意也因此拓展到了周边城市，最远的订单来自三百公里外的小镇，顾客在网上看到他摊位的视频，特意下单定制了整套家居产品。

但商业地产的竞争永远不会停止。2019 年，距离 “星光里” 三公里的地方开了一家大型购物中心，引进了很多国际品牌，开业第一个月就分流了不少顾客。那段时间，李建国明显感觉到客流量减少，有些摊主开始抱怨，甚至有人提出要降低租金。商场管理处很快召开了商户大会，提出要调整业态，增加 “夜间经济” 板块。李建国第一个响应，把摊位的营业时间延长到晚上十点，还在摊位前摆了张桌子，提供免费的咖啡和家居咨询服务。没想到这个小小的举动效果显著，很多下班后来商场散步的年轻人会顺便进来喝杯咖啡，聊着聊着就成了顾客。有个刚装修完房子的年轻人，因为在他这里喝了三次咖啡，最终定下了全套的软装，订单金额超过十万。

2020 年，疫情突如其来，商场被迫停业了两个月。那段时间，李建国每天都在微信群里跟其他摊主交流，有人提议做直播卖货，他立刻跟着学。第一次直播时，他紧张得话都说不流利，对着镜头只会说 “这个瓷砖质量很好”，播了两个小时只卖出去一单。但他没有放弃，每天跟着网上的教程学直播技巧，还请儿子帮忙拍产品视频，慢慢的，直播间的人数从几十人涨到了几千人，最多的时候一场直播能卖出去二十多万的货。商场也在疫情期间推出了 “云逛街” 服务，顾客可以通过小程序预约导购直播，在线上逛摊位、选商品，停业期间的线上销售额竟然占到了平时的三成。

疫情过后，商场迎来了新的变化。管理处把顶楼的露台改造成了空中花园，种满了绿植和鲜花，还设置了户外餐桌，每到傍晚，很多年轻人会来这里吃饭、聊天，看着夕阳慢慢落下。李建国也对自己的摊位进行了升级，增加了智能家居体验区，顾客可以亲自操作智能灯光、窗帘和家电，感受科技带来的便利。有一次，一位七十多岁的老人在体验完智能马桶后，拉着李建国的手说：“现在的商场真是不一样了，连我们老年人都觉得新鲜。”

如今，十年过去，“星光里” 商场已经成为当地的地标性建筑，每年接待顾客超过两百万人次，入驻商户从最初的八十多家增加到两百多家，带动了周边近千人就业。李建国的 “建国家居” 也从一个小摊位发展成拥有五家分店的连锁品牌，他还成立了商户联盟，帮助新入驻的商户解决经营问题。每当有人问他成功的秘诀，他都会拿出那张旧摊位的照片，笑着说：“商业地产就像一棵大树，只有根系扎得深，枝叶才能长得茂。我们守着的不只是一个摊位，更是顾客对我们的信任。”

未来，随着消费需求的不断变化，商业地产还将面临更多新的挑战和机遇。或许会有更先进的技术融入商场的运营，或许会有更新颖的业态改变人们的消费习惯，但无论如何，那些藏在商业地产背后的人和故事，那些关于坚持、创新和温暖的记忆，永远都是它最珍贵的财富。毕竟，人们去商场买的不只是商品，更是一种生活的温度和情感的连接，而这，正是商业地产能够长久发展的核心动力。

常见问答

1. 老商场改造时，商户最担心的问题是什么？

老商场改造时，商户最担心的问题主要集中在三个方面：一是改造期间的经营中断导致客户流失，尤其是刚投入资金装修的商户，担心前期投入打水漂；二是改造后的租金上涨，担心超出自身承受能力；三是业态调整后，自己的经营品类是否还符合商场定位，能否适应新的消费群体。

2. 商业地产引入 “体验式消费” 有什么具体好处？

“体验式消费” 能为商业地产带来多方面好处：首先，能增加顾客的停留时间，传统零售模式下顾客买完东西就走，而体验式消费如亲子互动、手工制作、家居体验等，能让顾客停留数小时，提升消费概率；其次，能吸引不同年龄段的客群，比如亲子区吸引家庭客群，文创区吸引年轻人，扩大商场的受众范围；最后，能增强顾客的粘性，顾客通过亲身体验建立对品牌和商场的好感，更容易成为回头客，还会通过社交平台分享，为商场带来免费宣传。

3. 疫情对商业地产的影响有哪些，商场通常会采取什么应对措施？

疫情对商业地产的直接影响是短期内客流量骤降、商户营收下滑，甚至出现部分商户撤店的情况。为应对这些影响，商场通常会采取多种措施：一是减免或缓收商户租金，减轻商户经营压力，稳定商户队伍；二是加速线上转型，开通线上商城、直播卖货、云逛街等服务，弥补线下客流不足；三是调整业态结构，增加民生类、刚需类商户，同时引入无人零售、智能导购等新模式，提升运营效率；四是加强卫生防疫措施，比如定时消毒、设置一米线、提供健康码查验等，让顾客放心消费。

4. 商业地产如何平衡老顾客的情感需求和新顾客的新鲜感？

平衡老顾客情感需求和新顾客新鲜感，关键在于 “保留记忆点，注入新活力”。具体做法包括：一是保留老商场的标志性元素，比如老招牌、特色建筑结构、经典商户等，唤起老顾客的回忆；二是在硬件和软件上进行升级，比如引入智能设备、优化动线设计、增加新颖业态，满足新顾客对便捷性和新鲜感的需求；三是定期举办主题活动，比如老顾客怀旧日、新品牌体验周等，既让老顾客感受到被重视，也让新顾客有参与感；四是收集顾客反馈，根据老顾客的习惯调整服务细节，同时根据新顾客的喜好更新产品和活动，实现双向适配。

5. 小型商户在商业地产中如何提升自身竞争力？

小型商户在商业地产中提升竞争力可从以下几点入手：一是打造差异化特色，避免与大型连锁品牌同质化，比如突出小众设计、个性化服务、本地特色等，形成独特优势；二是借助商场资源，积极参与商场组织的促销活动、直播推广、会员体系等，扩大曝光度；三是提升服务质量，比如提供一对一咨询、免费售后、定制化方案等，通过优质服务建立客户口碑；四是拥抱数字化工具，利用微信、抖音等平台宣传自己的产品，建立客户社群，实现线上线下联动，增加客户粘性；五是与周边商户合作，比如餐饮商户和亲子商户联合推出套餐，家居商户和装修公司互相推荐，形成共赢局面。